Investir : France et Monaco, quelles différences ?

La fiscalité monégasque est très avantageuse, mais attention, elle ne s'applique pas toujours aux français qui travaillent ou investissent en Principauté.

• Monaco : le prix moyen de revente a dépassé les 50 000€ au mètre carré en 2024 (tendance à la hausse sur la décennie). Marché ultra-premium et très limité en surface. 

• France : les prix varient fortement selon la zone - aux alentours des 10 000€ au mètre carré à proximité immédiate de Monaco.

Le coût d'entrée à Monaco est extrêmement haut. Pour faire un choix, il faut comparer la surface achetable pour un même budget. 

• Monaco : rendement locatif brut très faible - 2 à 3 % selon les estimations 2025. Les studios peuvent parfois faire mieux que les grands appartements, mais globalement le rendement moyen reste bas. 

• France : le rendement brut peut atteindre 9% par endroit (en sélectionnant les investissements pertinents dans des zones recherchées), il reste en moyenne légèrement supérieur à celui de Monaco (3 à 4%).

Pour générer du rendement courant, la France (hors zones ultra-premium) offre généralement des opportunités supérieures à Monaco. 

• Monaco : marché rare et très demandé par une clientèle internationale fortunée, en conséquence une valorisation solide (estimée +44 % environ sur 10 ans). 

• France : la plus-value dépend de l’emplacement. La zone proche de Monaco offre une appréciation solide.

Monaco peut offrir des plus-values importantes sur le long terme pour les biens « super-prime », mais la revente dépend d’un marché ultra-sélectif. 

• Monaco : Monaco a une demande locative élevée avec une offre très limitée. La rotation est faible (locataires de haut niveau) et le loyer au mètre carré élevé. La revente est ciblée sur un pool d'acheteurs limité.

• France : le marché locatif proche de la frontière est fluctuant, généralement adressé à des travailleurs de Monaco. Le saisonnier prend une part de plus en plus grande du parc immobilier. Revente facile.

• Monaco : marché structurellement tendu (territoire minuscule, forte demande internationale), donc prix pilotés par rareté. 

• France : hétérogène, les indices nationaux en 2025 montrent reprise et stabilisation après phases de ralentissement. Plutôt favorable sur la zone proche de Monaco.

• Monaco : forte stabilité institutionnelle, modèle fiscal attractif et environnement sécurisé (faible criminalité, services haut de gamme). Les risques macroéconomiques sont limités par taille et clientèle internationale, mais dépendance à la finance et au tourisme existe.  

• France : grande économie diversifiée, protections juridiques fortes ; risque politique et fiscal plus élevé que Monaco (impôts, réformes), mais marché immobilier soutenu par population et demande intérieure.