Investir : le rendement locatif

Rappel rapide sur le concept de rendement (cliquer pour voir)

En économie, le rendement désigne la rentabilité d’un capital investi. Dans l’immobilier, c’est le rapport entre ce qu’un bien rapporte (les loyers perçus) et ce qu’il coûte (le prix d’achat et les charges). Il mesure donc l’efficacité d’un investissement.

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat du bien x 100

Exemple : pour un appartement à 400 000€ loué 1 500€ par mois (18 000€ par an) = 18 000 / 400 000 x 100 = 4.5%

Pour aller plus loin, il faut intégrer les frais réels supportés par le propriétaire : charges de copropriété, assurances, taxes, vacance locative, fiscalité... Ainsi, le rendement net est généralement inférieur de 0,5 à 1,5 point au rendement brut.

Le rendement net-net, lui, prend encore en compte la fiscalité personnelle du bailleur : il correspond au vrai rendement après impôts.

Enfin, le rendement locatif n’est qu’une partie du rendement global. L’autre composante, souvent oubliée, est la plus-value immobilière, c’est-à-dire l’augmentation de la valeur du bien au fil du temps.

Un bien à faible rendement locatif mais forte valorisation (comme à Monaco ou Cap-d’Ail) peut être plus performant sur 10 ans qu’un bien à rendement élevé mais sans potentiel de hausse. Inversement, un bien à bon rendement peut générer un revenu immédiat, idéal pour ceux qui cherchent du cash-flow plutôt qu’une valorisation patrimoniale.

Rendement locatif à Monaco

Monaco offre une stabilité économique et juridique exceptionnelle, mais le rendement locatif brut y reste faible. Les estimations 2025 situent le rendement moyen autour de 2,5 à 3 % brut, pour des prix dépassant souvent 50 000 €/m².

La demande locative, en revanche, ne faiblit jamais : la sécurité, le statut fiscal et la rareté foncière assurent un taux d’occupation proche de 100 %. C’est donc un placement de sécurité et de prestige, orienté vers la valorisation patrimoniale plutôt que le revenu immédiat.

Rendement locatif à Cap d'Ail

Cap-d’Ail bénéficie directement du rayonnement monégasque tout en offrant un environnement résidentiel plus calme. Le prix moyen au m² avoisine 8 500 €, et le rendement brut se situe entre 2,8 et 3,2 % selon la typologie du bien.

C’est une commune idéale pour les investisseurs à long terme : marché haut de gamme stable, risque locatif faible, potentiel de plus-value important. Le rendement y est modeste, mais la sécurité du placement et la valeur de revente sont excellentes.

Rendement locatif à Beausoleil

Beausoleil, littéralement collée à Monaco, attire une clientèle de travailleurs monégasques et d’expatriés. Les prix plus accessibles (environ 7 200 €/m²) permettent d’obtenir des rendements bruts de 3,5 à 4 %, voire davantage sur les studios bien situés.

C’est le secteur le plus actif et liquide du marché : les locations se concluent en quelques jours, et la revente reste rapide grâce à une demande structurellement forte. Le compromis parfait pour un investisseur cherchant rentabilité et stabilité.

Rendement locatif sur la région

En s’éloignant légèrement de Monaco (Èze, Roquebrune-Cap-Martin, Nice Ouest), les prix baissent nettement, et les rendements grimpent à 4,5–6 %.

Ces zones sont parfaites pour les investisseurs souhaitant équilibrer rendement courant et potentiel de valorisation, tout en restant dans une région attractive. La demande locative, qu’elle soit saisonnière ou résidentielle, reste solide grâce à la qualité de vie et à la dynamique économique de la Riviera.

Les bons réflexes de l'investisseur

Comparer les rendements nets, pas bruts.
Intégrez toujours la fiscalité et les frais de gestion.
Évaluer la vacance locative réelle.
À Beausoleil ou Monaco, elle est quasi nulle ; ailleurs, elle peut peser sur le rendement.
Choisir la typologie adaptée.
Sur la Côte d’Azur, les studios et T2 proches des commodités ou avec vue dégagée sont les plus performants.
Penser à la revente.
Un rendement élevé ne sert à rien si le bien est difficile à revendre ; l’équilibre entre rendement et liquidité reste la clé.

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